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ASESORÍA
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CONSULTAS FRECUENTES - ADMINISTRACIÓN 1.Constitución de la Comunidad de Propietarios 2.Estatutos y Normas de Régimen Interno 4.Funciones del Administrador de la Comunidad 5.Cesar al Administrador de la Comunidad 6.Cese de Presidente y entrega de documentos 7.Acceso a cuentas y facturas de la Comunidad 8.Cese Administrador y entrega de documentación 9.Honorarios del Administrador de Comunidad de Propietarios 10.Remover cargo de Administrador y orden del día 11.Administrador y colegiación 13.Certificación gastos vivienda 14.Propietario Presidente no residente 1.CONSULTA.- En una promocion de obra nueva ¿quién esta obligado por Ley y cuando a formar o constituir la comunidad de propietarios? ¿Quién propone al administrador de fincas? RESPUESTA. Suele ser práctica habitual en muchos casos que, en una promoción de obra nueva, el adquirente de un inmueble suscriba previamente con el promotor un documento privado de compraventa en el que, entre sus cláusulas, se establezca una delegación por parte del comprador en favor del promotor para constituir la Comunidad de Propietarios convocando de este modo la primera Junta de Propietarios. Tambien suele ser frecuente que el promotor en base a la delegación o autorización anteriormente apuntada, contacte con un Administrador de Fincas Colegiado a fin de que sea este quien se ocupe provisionalmente de realizar las gestiones preliminares, hasta su posible ratificación o no en la primera Junta de Propietarios. Si por cualquier circunstancia el promotor no se ocupase de lo anterior, tendrán que ser la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que al menos representen el 25 % de las cuotas de participación quienes convoquen la primera Junta, con indicación del orden del día o asuntos a tratar. Cualquier propietario puede proponer en Junta de Propietarios para su nombramiento al Administrador de Fincas que tenga por conveniente. 2.CONSULTA.- Mi pregunta va relacionada sobre como elaborar el Estatuto de mi Comunidad de Vecinos y que diferencia hay con el Régimen Interno. RESPUESTA. La diferencia fundamental en cuanto a los
estatutos y normas de régimen interno radica en cuanto al régimen
necesario de mayorías para la modificación del mismo; así como en
cuanto al contenido de ambos. En este sentido el art. 5 de la Ley de
Propiedad Horizontal establece que dicho título, además de las
especificaciones relativas a la descripción del inmueble en su
conjunto, asígnación de número correlativo, fijación de cuotas etc.
también puede contener reglas de constitución y ejercicio del
derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o
destino del Edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones
y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros conservación
reparaciones formando todo ello un estatuto privado que no
perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad. Cualquier Por el contrario las normas de régimen interno tienen por objeto regular detalles de la convivencia y la adecuada utilización de las normas y servicios comunes dentro de los límites de los estatutos y la Ley. Quiere decirse pues una norma de régimen interno no puede ir en contra de una normas estatutaria. A diferencia de lo que ocurre con los estatutos en lo que es imposible modificarlos si no es por riguroso acuerdo unánime, sin embargo las normas de régimen interno pueden modificarse por simple mayoría. 3.CONSULTA.- Soy Presidente de una comunidad de vecinos y el otro día vino una vecina quejándose de que a la salida del colegio hay unos adolescentes que entran al portal de la escalera con una amiga que es propietaria. Se quedan sentados en la escalera hablando y fumando y esta vecina les llamo la atención y se encararon. ¿Que debo de hacer como Presidente? ¿Puedo expulsarlos aunque estén con un vecino? ¿Y si no me hacen caso y siguen con su aptitud? RESPUESTA. Dada su condición de Presidente de la Comunidad, y a fin de evitar - en la media de lo posible - que se produzcan estas situaciones, considero que la Comunidad debería aprobar en la correspondiente Junta que convoque al efecto, una reglamentación que tenga por objeto regular precisamente los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. A esta normativa de tipo de interno se le denomina normas de régimen interior, las cuales obligan a todo titular, y bajo ningún concepto puede contravenir la Ley ni los estatutos. Una vez aprobada en Junta dicha reglamentación o es cuando Vd. dispondráde mayor autoridad frente a la hija de un propietario, dado que tendrá Vd. como cobertura o soporte la normativa aprobada por la Comunidad. 4.CONSULTA.- ¿Qué otras funciones puede tener un Administrador de Fincas, además de las que le otorga la LPH.?. ¿Existe responsabilidad por sus actos? RESPUESTA. La LPH. atribuye el administrador el carácter de órgano de gestión al que confía el adecuado funcionamiento de esa especial forma de condominio. En todo lo no conferido por la norma o por las facultades que específicamente le haya otorgado la junta, el administrador quedará limitado a realizar los actos propios de la labor profesional que el art. 20 de la LPH. le asigna, puesto que como mandatario que es de los condueños vendrá obligado a respetar la extensión de las atribuciones con los límites del propio mandato. Por lo expresado y al vincularse este profesional con la junta de propietarios a través de un contrato de mandato, le será aplicable el art. 1726 del Código Civil en el sentido de ser responsable no solo de las conductas dolosas sino de cuantas otras culposas provengan de su actuación, cuestión que por ser hecho no podrá calificarse o establecerse unilateralmente por la Comunidad, sino que deberá ser apreciada por el juez. Todo ello sin perjuicio de las funciones de control y tutela que corresponden al Colegio de Administradores de Fincas Rústicas y Urbanas como órgano corporativo para el control y tutela de los derechos y obligaciones de sus colegiados. 5.CONSULTA.- ¿Se puede cesar al Administrador durante el ejercicio? ¿El Administrador que ha sido cesado extemporáneamente puede solicitar los honorarios dejados de percibir? RESPUESTA. Conforme el artículo 13.7 de la Ley de la Propiedad Horizontal, los nombramientos se hacen, en principio, por un año, pero la Comunidad, previa convocatoria específica, puede perfectamente revocar a cualquiera de los nombrados, sin esperar a que se cumpla dicha anualidad. Otra cosa es el caso del Administrador, que si tal cese no está motivado por "justa causa", ello puede llevar perfectamente a la exigencia de daños y perjuicios, pues se ha roto un compromiso, un contrato, con la obligación de indemnizar de la parte que lo incumple, conforme las reglas generales del derecho común. 6.CONSULTA.- Soy la nueva Presidenta de la Comunidad, quisiera saber qué documentos me debe entregar el antiguo Presidente y el Administrador, pues según la mayoria también se pide el cese del administrador. y en cuanto tiempo me los deben dar. RESPUESTA. En cuanto a la documentación que se le debe
facilitar por los anteriores órganos de gobierno de la Comunidad son
fundamentalmente el libro de actas, contratos de todo tipo, ya sean
de conservación del ascensor, electricidad, contratación de agua,
convocatorias, comunicaciones, justificantes de las últimas
liquidaciones, listado de propietarios con direcciones, información
sobre recibos pendientes de cobro, póliza de En definitiva todos los documentos relevantes para la Comunidad. Una vez cesado el administrador-secretario tiene la obligación facilitar la documentación Comunitaria, no existiendo plazo legal para dicha entrega; pero lo lógicamente deberá realizarse a la mayor brevedad posible, fin de no crear ningún trastorno a la Comunidad. 7.CONSULTA.- ¿Me podrían informar de cómo podría ver las cuentas y facturas de la comunidad? RESPUESTA. El Art. 20 de la ley de Propiedad Horizontal que tiene por objeto regular las obligaciones de la Comunidad señala que el Administrador debe custodiar a disposición de sus titulares la documentación de la Comunidad.. Por su parte el Art. 19 del mismo cuerpo legal establece que el Secretario debe custodiar el libro de actas, así como conservar durante un plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones y demás documentos relevantes de las reuniones. La ley establece que los cargos de Secretario y Administrador pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente; así como que las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad salvo que la Junta de Propietarios o los estatutos dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. Por todo lo anterior, si en su Comunidad existe un Administrador de Fincas Colegiado, deberá dirigirse al mismo para que le exhiba la documentación solicitada. Si por el contrario en su comunidad no existe un profesional designado para tal menester, deberá dirigirse al Presidente de la Comunidad que es quien por ley asume las función de Secretario y Administrador, siempre que la Junta no disponga la provisión de dichos cargos para la Presidencia. Para la consulta de las cuentas y facturas es conveniente contacte con su administrador o Presidente según corresponda para que le exhiba los justificantes que le solicite, siendo conveniente o aconsejable que todo ello se realice antes de la reunión. 8.CONSULTA.- Obligación del Administrador cesado de entregar a la Comunidad toda la documentación de ejercicios anteriores. RESPUESTA. La obligación del citado cargo de llevar las cuentas y guardar la documentación a disposición de los titulares, que se recoge en el art. 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, debe de interpretarse en el sentido de que las debe presentar, explicar y entregar, en su caso, a la Junta de Propietarios o a los representantes legales, especialmente al Presidente. De este modo, ante el cese deberá entregar toda la documentación ya que se habrá cumplido con un arrendamiento de servicios o con un mandato, de tal forma que el profesional no es titular ni dueño de nada, simplemente cumplía con sus funciones, pero ni del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal se desprende cualquier derecho del Administrador para que pueda disponer o ser el titular de una documentación o cuentas que deben pasar siempre al mandante, que es la Comunidad, una vez cumplida la misión encomendada. Por otra parte, aunque la citada LPH. no diga nada al respecto, es exigencia legal, por lo menos a los efectos fiscales, que los documentos se guarden los años precisos, criterio que creemos deben cumplir también las Comunidades de Propietarios. Partiendo de esta base consideramos correcto que la Comunidad pida al anterior Administrador que le entregue todos los documentos, cuando menos de esos cinco últimos años, no se trata de revisar ninguna cuenta, simplemente de disponer de los justificantes que pueden servir, en su caso, para evitar una reclamación por impago S. Social, del Portero o Conserje, etc. 9.CONSULTA.- Los honorarios del Administrador, ¿se liquidan a partes iguales por todos los vecinos o de acuerdo con su coeficiente de participación? ¿Tiene obligación el Administrador de presentar factura a la Comunidad?. ¿Cómo debe hacerlo? RESPUESTA. Los honorarios profesionales de Administrador como gastos generales que son, deben distribuirse a los comuneros con arreglo al coeficiente de participación fijado en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio, salvo que por acuerdo adoptado válidamente en Junta General se apruebe la distribución por cantidad fija o variable a cada uno de los componentes de la Comunidad. Toda persona que de modo profesional y con los requisitos necesarios dedique su actividad a la administración de fincas está sujeta al cumplimiento de facturación por sus servicios, por lo que deberá proceder a liquidar a la comunidad que administra los honorarios que devengue en función de esa actuación. Estos honorarios se librarán con IVA., estando éstos igualmente afectos a retención de IRPF., conforme a los tipos vigentes. 10.CONSULTA.- ¿Se puede remover el cargo del Administrador, si éste no es un punto en el Orden del Día de la convocatoria? RESPUESTA. Si la remoción del cargo de Administrador no aparece en el Orden del Día, no podrá tener lugar tal remoción al no darse los requisitos exigidos por el art. 13.7 de la LPH. el Administrador no se entenderá cesado en su cargo, y podrá por lo tanto en su caso, realizar cuantas reclamaciones sean pertinentes. 11.CONSULTA.- ¿Tiene obligación legal de estar colegiado al Colegio Oficial de Administradores de Fincas de su Provincia el Administrador de una Comunidad de Propietarios? RESPUESTA. La ley de Propiedad Horizontal establece que el Administrador constituye uno de los órganos de gobierno de la Comunidad, pudiendo ser ejercido el mismo por cualquier propietario, que no necesita, si es un propietario particular, estar Colegiado en el Colegio Territorial de Administradores de Fincas. 12.CONSULTA.-¿Es obligatorio facilitar datos de la Comunidad a la Agencia Tributaria, en el caso de que lo solicitara? RESPUESTA. Sí es obligación facilitar los datos de los propietarios y los que se conozcan de los mismos a la Administración Tributaria, conforme el artículo 114 de la Ley General, sin que con ello la Comunidad cometa ninguna infracción, todo lo contrario, cumple con los preceptos legales. Ahora bien, eso no significa que tenga obligación de dar algo que no dispone, por ejemplo los Documentos, los domicilios no facilitados, etc.. En definitiva, que la Comunidad debe entregar lo que tiene, indicando que no puede garantizar incluso que sean los auténticos propietarios, pues puede ocurrir que en el Registro figuren otras personas. De ahí que se deba entregar una relación de propietarios, con dicha advertencia, a la vez que se pone de manifiesto que no consta el documento ni el domicilio, siempre que ello sea así. 13.CONSULTA.- ¿Tiene la Administración de Fincas la
obligación de facilitar a un propietario de una vivienda un resumen
de los gastos de dicha vivienda de un ejercicio en cuestión para
facilitar la declaración de la renta?. Se trata de un piso que esta
alquilado a un tercero y que, si no tengo mal RESPUESTA. Sin perjuicio de las funciones concretas que la Comunidad de Propietarios pueda pactar libremente con su Administrador en el correspondiente contrato que se suscriba al efecto, el Art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las obligaciones del Administrador. No obstante lo anterior y como quiera que en la practica los cargos de Administrador y Secretario suelen acumularse en una misma persona, es lógico que el Administrador-Secretario a solicitud de cualquier propietario certifique los gastos concretos de su componente, ya que es el Secretario a quien incumbe expedir la citada certificación. 14.CONSULTA.- Estoy interesada en saber si un propietario, que no reside en la urbanización, ya que tiene alquilados sus pisos, puede salir electo con alguno de los cargos. El problema se plantea, en que, al no vivir aquí no sufre lo inconvenientes de ruidos, problemas en la piscina, encándalos, basuras, limpieza, etc. y por lo tanto no puede tomar decisiones correctas ante problemas que desconoce RESPUESTA. La vigente Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.2 establece que el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo ante el Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El hecho por tanto de que tenga arrendados los pisos no le impide el ejercicio del cargo para el que fuenombrado.
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