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ASESORÍA
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CONSULTAS FRECUENTES - CUOTAS 2.Cobro de intereses de demora a morosos 3.Reclamación de cuotas y derramas en viviendas vendidas a terceros 4.Prescripción reclamación del pago de las cuotas 5.Certificación de estar al corriente de pagos 6.Morosos impago de cuotas: servicio 7.Ser Presidente con cuotas pendientes de pago 8.Pago cuotas domiciliación bancaria 10.Cuota según coeficiente de participación 11.Determinación coeficiente de participación
1.CONSULTA.- Para reclamar las cuotas impagadas por los morosos, ¿tiene que hacerlo el Presidente de la Comunidad, o también puede hacerlo el Administrador de la misma? RESPUESTA. Por supuesto que el Administrador podrá reclamar judicialmente las cantidades debidas por los copropietarios en concepto de participación en los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento del inmueble. Esa legitimación le viene otorgada por el art. 21 párrafo 1 de la LPH., bastando al efecto que la junta de propietarios le autorice para realizar esa concreta actuación. Para ello no será necesario que esa facultad le sea otorgada por la unanimidad de los condóminos, sino que será suficiente que el acuerdo se adopte por la mayoría de ellos. Ahora bien, el ámbito y alcance de esa concreta legitimación para comparecer en juicio no podrá extenderse al ejercicio de cualquier acción distinta a la reclamación de cantidad que le autoriza el art. 21 de la LPH., en cuanto que cualquier otra actuación distinta a la mencionada y a las propias del art. 18 de la ley especial vendrá atribuida genéricamente al órgano de representación por antonomasia de la Comunidad, esto es, al presidente del condominio. 2.CONSULTA.- Me gustaría saber si cobrar intereses de demora de un 10 % en el retraso de pago de la comunidad es legal o ilegal. RESPUESTA. Si la Comunidad de Propietarios ha adoptado con todas las formalidades legales el acuerdo de penalizar el retraso en el pago de los gastos comunitarios mediante la aplicación de un interés de demora de un 10%, en mi opinión dicho acuerdo es legal, existiendo jurisprudencia menor en la materia que avala la legalidad del acuerdo. 3.CONSULTA.- ¿Como Presidente de la Comunidad, a quien debo reclamar las cuotas de la comunidad y derramas de una vivienda (180 euros) si el dueño la vendió y esta volvió a ser vendida y el primero de los tres dueños no quiso pagar? RESPUESTA. Dada las diversas transmisiones que ha sufrido
la vivienda y desconociendo si en cada una de ellas se le solicitado
al Presidente y/o Secretario de la Comunidad, la expedición de un
certificado sobre 4.CONSULTA.- ¿Cuándo prescribe la reclamación de las cuotas de Comunidad? RESPUESTA. Se trata de una cuestión que no ha cambiado con la Ley de Reforma 8/1999. De este modo podemos indicar que el criterio general de la jurisprudencia es que la prescripción de los gastos comunes es de quince años, conforme el art. 1964 del Código Civil, siendo minoritaria la postura de que sean los cinco años del art. 1966.3, ya que este último precepto sólo previene el pago que se debe a terceros, y desde luego a la Comunidad nunca puede tener este concepto en los gastos comunes donde el propietario deudor, como el resto, es parte integrante de la misma. Dicho plazo de prescripción es el mismo ya sean cuotas ordinarias como extraordinarias. 2 a estos efectos. De no ser así, habrá que entender que se trata de dos fincas independientes, cada una con cien centésimas de coeficiente, dándose los requisitos del artículo 3 b) de la Ley. Y entonces la organización, los libros de actas, etc., serían siempre diferentes, salvo que por unanimidad (art. 17, regla 1ª.) se aprobara la modificación del Título. Se impone, como decimos, comprobar detenidamente la escritura de división horizontal, incluso consultar con el Notario que intervino, así como con el propio Registrador. 5.CONSULTA.- ¿Es legal el cobro de Honorarios por el Administrador por la expedición de certificado de deudas a un propietario que va a vender su piso? RESPUESTA. Entre las obligaciones del Administrador no se encuentra la de emitir certificaciones de carácter privado, por lo tanto el certificado emitido a solicitud de un propietario que va a transmitir su vivienda, se trata de un servicio que presta un profesional, a los efectos del artículo 9.1, letra e) de la LPH., por lo que no vemos problema legal en que perciba honorarios por ello. No obstante si se trata de un Administrador de Fincas Colegiado, creemos que lo mejor sería consultar con su Colegio, que habitualmente tiene unos baremos fijados. De no existir, no vemos inconveniente en que se perciban tales honorarios por el servicio prestado a un propietario particular. 6.CONSULTA.- ¿Se puede aprobar un "corte de servicios" al propietario moroso de los gastos comunes? RESPUESTA. De ninguna manera se pueden emplear este tipo de medidas a quien no paga la cuota de la Comunidad, ya que en la propia LPH. se establecen las fórmulas concretas de reclamar o sancionar, por ejemplo, con la privación del derecho de voto en el caso de morosidad art. 21. Por lo que si la Comunidad utiliza la vía de hecho, el afectado puede acudir a la denuncia por coacciones, a tenor del art. 172 del Código Penal, como de hecho ha ocurrido en varias ocasiones, con grandes problemas para el Presidente y Administrador, si éstos fueron los que dieron la orden. 7.CONSULTA.- El día de ayer, se hizo una reunión de vecinos en mi comunidad, a la que yo no asistí, en ella se decidió cambiar al Presidente y se hizo un sorteo, en el cual he quedado yo, se que no me puedo negar y debo aceptar el cargo, la cuestión es la siguiente: tengo un conflicto con el administrador que dice que debo cuotas de administración pero yo tengo los recibos del banco donde consta que no es así, a lo que el Presidente alega que yo no puedo ser Presidente por deber cuotas. Como se supone debo actuar? y una aclaración, si alguien debe cuotas y se elige Presidente por deber no puede aceptar el cargo? RESPUESTA. En primer lugar es conveniente que clarifique Vd. con el administrador de la Comunidad su situación contable y le acredite al administrador que la cantidad y concepto que se le reclama Vd. ya lo tiene abonado. El hecho de que un propietario adeude alguna cantidad a la Comunidad, no impide el ejercicio del cargo para el que fuenombrado. 8.CONSULTA.- ¿Existe obligación de efectuar el pago de las cuotas por domiciliación bancaria? RESPUESTA. Ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni el Código Civil imponen la forma en que debe realizarse el pago, solamente el art. 1.171 de este segundo texto legal, determina el lugar en que debe efectuarse el mismo si nada se hubiese establecido. Por lo tanto, la Comunidad no puede exigir la domiciliación bancaria de las cuotas, sin perjuicio de que sí pueda obligar a que el pago se efectúe ingresando su importe en la cuenta abierta a favor de la Comunidad, pero siendo el propietario el que decida en definitiva, como se va a realizar, ya sea mediante domiciliación, ingreso directo…, siempre haciéndolo lógicamente dentro del plazo. 9.CONSULTA.- En la Comunidad tenemos un problema con uno de
los locales existentes, porque se niega a pagar una derrama extra
correspondiente a las obras de las cubiertas de la finca basándose
en que en la escritura pone textualmente "las cuotas afectantes a
tales departamentos, objeto de dichos actos; y así mismo que no
participaran de los gastos del vestíbulo, escalera, ascensor, en su
caso y terrado común, los propietarios de los departamentos de la
planta baja que no utilicen tales elementos". Este Propietario
basándose en lo que pone su escritura entiende que esta exento del
pago de esas obras por considerarlas como un cuota mas del terrado. RESPUESTA. Sin perjuicio de la normativa estatutaria que se pueda contener en la escritura de obra nueva y división horizontal, la cual debe analizarse e interpretarse en su conjunto, en mi opinión, en el caso concreto existe una obligación legal del local bajo de contribuir en el pago de la derrama de la cubierta, por tratarse de un elemento común; salvo que exista en los estatutos una clausula de exoneración expresa y específica; lo cual al parecer con concurre en el supuesto planteado. No existe legislación especifica que diferencie los dos aspectos planteados. Sin embargo, lo que si existe en este sentido son pronunciamientos jurisprudenciales de carácter interpretativo según los cuales las claúsulas de exoneración deben interpretarse de un modo restrictivo, lo cual implica que en caso de duda rige el principio comunitario de participación en dichos gastos comunitarios. La tesis anteriormente expuesta quedaría reforzada también teniendo en cuenta la importancia de la obra o reparación a efectuar, tal y como se desprende de la consulta. En todo caso, considero sería conveniente se convocase una Junta de Propietarios a fin de adoptar el correspondiente acuerdo, aprobando el saldo de la liquidación de la deuda del propietario de uno de los locales; recabando si fuera necesario el informe de un aparejador nombrado por la Comunidad, a fin de acreditar judicialmente si fuera necesario el carácter comunitario de la reparación. 10.CONSULTA.- Desearía saber si la cuota de la comunidad es obligatorio pagar todos los gastos según el coeficiente de participación de cada vivienda. Ya que lo veo injusto porque en nuestra comunidad hay estudios que pagan 49/mes y otros que pagamos 130/mes y tienen estos servicios a un precio irrisorio. En esta cuota estan incluidos los gastos por el conserje, jardineros, piscina, padel, limpieza, mantenimientos... Por favor digame si es obligarotrio pagar todos estos gastos según coeficiente o hay algunos que deben pagarse a partes iguales.. RESPUESTA. El Art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de cada propietario de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. En este sentido es importantísimo consultar la escritura de división horizontal del Edificio por si contuviese algún tipo de normativa comunitaria específica, en cuanto a la forma de contribución en dichos gastos, ya que en determinado grupo o capítulo de gastos puede establecerse en la escritura de división una forma de contribución distinto al de la cuota de participación (por ejemplo por partes iguales o avas partes). 11.CONSULTA.- ¿En relación a que se atribuye mayor o menor coeficiente de participación en una división horizontal? ¿Las terrazas deben computar al 100%?; Un duplex sin ascensor ni escaleras hasta el último piso ¿Debe computar al 100% sus m2?; Los pisos que se sirven de los patios de luces ¿Deben computar algo por ellos? RESPUESTA. Para la determinación de la cuota de participación que corresponda a cada propietario, la Ley de Propiedad Horizontal establece como base para su fijación diversos parámetros tales como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. La escritura de obra nueva o división horizontal; es decir en el título constitutivo es donde debe fijarse la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, cuya determinación puede efectuarse según los casos, por el propietario único del Edificio al iniciar la venta de los pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial, según los criterios o parámetros anteriormente expuestos.
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