Polastur. Asesoría. Administración de Fincas

RESPUESTA. Si la Junta de propietarios incumple la obligación de reunirse por lo menos una vez al año para la aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales, no requiriéndolo ni el Presidente ni un número de propietarios que represente al menos 25% de las cuotas de participación (art. 16-1 LPH.), el propietario o propietarios interesados, no tendrán otra alternativa que acudir a los Tribunales y exigir la preceptiva convocatoria anual.

El procedimiento a seguir será el juicio declarativo de menor cuantía, conforme a lo dispuesto en el art. 484 de la LEC. actual, pero quizás por la demora del proceso y de sus gastos, hasta la fecha no ha ocurrido nunca.

Temas vinculados: Obligatoriedad de la convocatoria anual de la Junta de Propietarios. Reunión anual vecinos: obligación de convocar una vez al año para aprobación de presupuestos y cuentas.

2.CONSULTA.- ¿Tiene obligación el Administrador de colaborar en la celebración de una Junta solicitada por el 25% de los propietarios?

RESPUESTA. Sin duda, por lo menos según nuestro criterio, el Secretario debe facilitar colaboración y datos de los propietarios, cuando la Junta se convoca por el 25% de los comuneros, en cuotas o en número, pues esta posibilidad de convocatoria está recogida legalmente, en concreto en el artículo 16 de la actual Ley, que los equipara a las facultades del Presidente.

El Secretario y el Administrador son cargos auxiliares de la Comunidad, no del Presidente, por lo que están obligados a cumplir con las normas jurídicas, entre ellas la de colaborar con los propietarios que convocan una Junta, conforme el citado artículo 16, le guste o no a dicho Presidente.

3.CONSULTA.- El Presidente de una Comunidad, ¿puede ser un no propietario?, ¿y si es usufructuario?

RESPUESTA. El art. 13. puntos 2 y 3 de la LPH., establece claramente que los propietarios elegirán de entre ellos un presidente que representará a la comunidad en juicio y fuera de él. Dada la única posibilidad que cita la ley para que ese cargo sea desempeñado por un copropietario, la contravención nombrando presidente a un tercero que no ostente derecho de dominio alguno en el inmueble dividido en régimen de propiedad horizontal implicará que ese acuerdo de nombramiento será anulable desde el momento de su adopción por la junta, para lo cual los copropietarios disidentes deberán plantear la correspondiente impugnación judicial en tiempo y forma adecuada.

Referente a la segunda parte de la pregunta, habrán de desligarse las cuestiones relativas a la propiedad de las correspondientes al derecho de usufructo. Dado que la relación de copropiedad sobre elementos comunes se establece entre los titulares del derecho de dominio afectante a las entidades privativas que se integran en el inmueble, la relación jurídica creada entre los constituyentes del usufructo no afectará a aquélla, por lo que a todos los efectos el propietario de la vivienda o nudo propietario será quien estará investido de derechos y obligaciones frente al resto de condóminos. Por ello entendemos que tampoco podrá ser nombrado presidente el usufructuado, debiendo ser considerado a los efectos como tercero en la relación de propiedad compartida entre comuneros, máxime cuando el art. 15.1 de la LPH. establece que el voto en caso de usufructo corresponde al nudo propietario, con independencia de que el mismo pueda ser representado en junta por el usufructuario en los asuntos que se refieran a los actos de administración.

4.CONSULTA.- ¿Existe alguna norma para no aceptar el cargo de Presidente?

RESPUESTA. No hay ninguna norma que establezca este hecho, por lo tanto está obligado a ser Presidente si es nombrado por la Junta.

Otra cosa es que no esté en condiciones físicas, que no resida en la finca, o que no se ha cumplido el sistema establecido, etc., cuestiones que pueden ser planteadas al Juez, como establece el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El que la Comunidad no tenga Estatutos no significa ningún problema legal. La falta del Libro de Actas u otros requisitos, no le exime de cumplir la Ley, pero nada de esto es suficiente excusa para no aceptar el puesto de Presidente, reiterando que sólo cabe la negativa por razones objetivas, que si no las aceptan los demás miembros de la Finca, habrá que acudir al Juzgado, como se dice en el párrafo anterior.

5.CONSULTA.- El Presidente de una Comunidad de Propietarios, ¿tiene facultad para elegir Junta Directiva?

RESPUESTA. A la vista de lo dispuesto en el artículo 14.1 de la LPH., donde se establece que será la Junta la que nombrará los cargos previstos en el artículo anterior, creemos que no es posible que el Presidente por sí mismo, pueda llevar a cabo el nombramiento del Vicepresidente, Vocales, Secretario y Administrador.

Este criterio lo ratifica el citado artículo 13, apartado 7, segundo párrafo, cuando exige Junta General para remover los cargos. Por lo tanto, nuestro criterio es que la facultad dada al Presidente no es conforme a Ley, por lo que el acuerdo en este sentido es o puede ser ilegal.

No obstante, la decisión será llevada a la práctica y con total eficacia, salvo que se produzca la impugnación judicial del artículo 18 por alguno de los disidentes.

6.CONSULTA.- ¿Qué funciones tiene el Vicepresidente de la Comunidad?

RESPUESTA.Según el tenor literal del art. 13.4 de la LPH., corresponde al Vicepresidente, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

Consecuencia de lo anterior, en los supuestos en que sustituya al Presidente, no existiendo Secretario o Administrador le corresponde ejercer las funciones de éstos y por lo tanto la de levantar el acta pertinente.

Destacar por último que al igual que ocurre con el Presidente, es requisito básico su condición de propietario, por lo que en caso contrario cualquier acto realizado por el referido Vicepresidente será impugnable judicialmente.

7.CONSULTA.- En el Orden del Día ¿tiene que aparecer un punto que sea Lectura del acta anterior?

RESPUESTA. Ningún precepto legal exige que sea obligatorio incluir en el Orden del Día de una Junta de Propietarios el punto: "Lectura de acta anterior", por lo que salvo que algún propietario así lo haya solicitado al amparo de lo dispuesto en el apartado 2º. Del art. 16 de la LPH., no tiene porque hacerse , sin perjuicio de que pueda resultar conveniente a fin de recordar lo tratado en la Junta anterior, siendo este modo de proceder, práctica habitual.

8.CONSULTA.- Resido en un edificio de 82 viviendas y 10 plantas de altura, con el miedo de algunas personas de la comunidad, la puerta de la calle permanece cerrada con llave y se han anulado los porteros automáticos, con el problema de que si tienes que abrir la puerta de la calle tienes que bajar al portal, esto representa que si si estas solo y llamas al medico tienes que bajar, no digo si se incendiara el edificio, no podrían entrar los Bomberos.

RESPUESTA. Para solucionar la problemática por Vd. y como quiera que Vd. no indica desde cuando se encuentra la Comunidad en esa situación y las motivaciones que llevaron a desconectar el portero automático, sería conveniente solicitase por escrito al Presidente de la Comunidad la inclusión como un punto del orden del día el tema planteado, a fin de que la Comunidad se pronunciase sobre el particular. Si pese a lo anterior, la Comunidad adoptase un acuerdo desfavorable o su pretensión no le quedaría más remedio que acudir al auxilio judicial impugnando el acuerdo por la vía del Art. 18.1cM es decir por suponer un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, debiendo acreditar todo ello a la vista de las circunstancias concurrentes.

9.CONSULTA.- ¿Es válida la representación del cónyuge en la Junta?

RESPUESTA. Tratándose de bienes gananciales, el apartado 2º del art. 1.385 del Código Civil establece que cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción, es decir, si uno de los cónyuges asistió y votó en la Junta, su actuación vincula al otro sin perjuicio de una hipotética acción que pudiera ejercitar éste contra aquél por los daños y perjuicios que se le derivasen.

10.CONSULTA.- ¿En que momento ha de fijarse la privación del derecho al voto?

RESPUESTA. El problema estará en determinar cuando un propietario es moroso a estos efectos, no debiendo atender tan solo al hecho de que conste como tal en la citación de la Junta, conforme establece el art. 16.2 de la LPH., pues desde entonces al día de la celebración ha podido pagar.

Así, el momento de fijar esta situación ha de ser al iniciarse la reunión, por lo que de seguir con esta condición no podría ejercer su derecho de voto ante la Junta, salvo acredite haber impugnado judicialmente como señala el art. 15.2, pues aquí la suspensión del derecho queda sin efecto hasta que se resuelva en firme el tema judicialmente.

11.CONSULTA.- ¿La Ley establece algún plazo para notificar las actas a los propietarios?

RESPUESTA. El apartado 3º. Del art. 19 de la LPH. establece un plazo de diez días naturales siguientes a la reunión, exclusivamente para cerrar el acta con las firmas del Presidente y de Secretario, pero no para remitir la misma a los distintos propietarios.

Es decir, la ley no termina plazo alguno para el cumplimiento de este último requisito, aunque razones de prudencia indican que tal remisión deberá efectuarse una vez firmada y cerrada aquélla, salvo que alguna causa pudiese justificar la dilación.

Debe recordarse por último que esta notificación ha de hacerse utilizando el sistema del art. 9 h), pudiendo llegar a bastar, por lo tanto, con la colocación de un ejemplar del acta en el tablón de anuncios de la Comunidad para que sirva de comunicación a todos los titulares que no les haya llegado por la vía ordinaria.

12.CONSULTA.- ¿Existe contradicción en los plazos de impugnación de los propietarios ausentes a la Junta?

RESPUESTA. No entendemos que haya contradicción en los dos artículos de la LPH., que se refieren a la impugnación de acuerdos.

El art. 18 (nº 2 y 3), se está refiriendo a los supuestos de impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta, respecto de los cuales los "ausentes por cualquier causa" podrán impugnar los mismos en el plazo de tres meses o de un año según los casos, mientras que el art. 17.1.4 de la LPH. hace mención, no a ningún tipo de impugnación, sino a la simple discrepancia que la Ley permite a los ausente, en aquellos acuerdos de gran importancia, a fin de evitar que su voto, en contra de su voluntad se compute como favorable al acuerdo.

En cualquier caso, es absolutamente necesario que el ausente haga constar su disconformidad o negativa en el plazo de treinta días para luego poder impugnar, pues en caso contrario su silencio se considera favorable.

13.CONSULTA.- ¿Quién debe firmar el acta de una reunión donde se hayan renovado los cargos?, ¿Los entrantes o los salientes?

RESPUESTA. El art. 19.3 de la LPH. establece que el acta debe cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario. Si se trata de la primera acta ésta deberá ser firmada por quien en la misma haya actuado como Presidente o Secretario.

En el supuesto de que se trate de Juntas en las que se procede al cambio de tales cargos directivos, serán los que cesan en su cargo, los que efectivamente han presidido la Junta, los que deben firmar. Si el Presidente saliente se niega a ello, no será posible que firme el nuevo, que no presidió, siendo nuestro criterio que entonces será suficiente la firma solamente del Secretario, o en su caso del presidente si el que se negase fuese segundo, haciendo constar las circunstancias concurren a estos efectos.

14.CONSULTA.- Me gustaría saber cual es el plazo para realizar alegaciones sobre un acta de Junta de vecinos. Tal acta ya está firmada por el presidente y me gustaría saber si es modificable.

RESPUESTA. El Art. 19 de la L.P.H. establece la posibilidad de subsanar los defectos o errores de un acta, siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes (presentes o representados) y los acuerdos adoptados con indicación de los votos a favor y en contra; así como las cuotas de participación. En consecuencia, si la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre la solicitud de subsanación de defectos o errores que contenga, se establece que dicha subsanación debe efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios; ya que es a está, a quien corresponde ratificar si procede la subsanación solicitada.

Si por el contrario, la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre su discrepancia en la adopción de determinados acuerdos; ya sea porque los considere contrarios a Ley o a los estatutos o resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o supongan un grave perjuicio para algún propietario, deberá proceder directamente a la impugnación ante los Tribunales de Justicia del correspondiente acuerdo, ya que la mera alegación al contenido de un acta sin ejercitar su impugnación ante los Tribunales no tendría en principio virtualidad alguna, dada la vigencia del principio de ejecutividad de los acuerdos adoptados. La ley establece unos plazos para la impugnación ante los Tribunales de tres meses desde que se adoptó el acuerdo por la Junta, y otro plazo de un año para aquellos acuerdos contrarios a Ley o los estatutos.

15.CONSULTA.- ¿Es obligatorio indicar en el Acta los coeficientes de participación, aunque el pago de los gastos se haga por partes iguales?

RESPUESTA. Independientemente de que la Comunidad de Propietarios venga abonando los gastos por partes iguales, sin consideración a las cuotas de participación, ello no quiere decir que en el acta no deban reflejarse las mismas, cosa que impone el art. 19.2 d) de la LPH.

Y es que lo anterior no significa, salvo que la Comunidad diga lo contrario por unanimidad al implicar una modificación del Título Constitutivo (art. 17.1 LPH.), que el resto de los acuerdos no deban adoptarse con arreglo a las normas ordinarias, y por lo tanto teniendo en cuenta el sistema de doble mayoría que impone el art. 17 de la LPH.

16.CONSULTA.- ¿Son legales las votaciones secretas?

RESPUESTA. Las votaciones secretas no pueden tener lugar y son ilegales, y ello porque el art. 17 de la LPH., exige doble mayoría, de asistentes y de cuotas de participación, por lo que al votar en secreto no sería posible conocer el coeficiente de cada uno, salvo que éstos fueran iguales, de ahí que no sea factible adoptar este sistema de votación.

Si la Junta de Propietarios acepta este sistema, el acuerdo será ilegal pero siempre podría convalidarse si no se impugna judicialmente por ninguno de los propietarios según el art. 18 de la LPH.

17.CONSULTA.- ¿Se pueden adoptar acuerdos en el capítulo de Ruegos y Preguntas?

RESPUESTA. Los acuerdos de cualquier tipo, fuera de las cuestiones de mero trámite, no pueden adoptarse en el "capítulo de ruegos y preguntas", toda vez que el anterior art. 15 y actual art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a indicar en la convocatoria los asuntos a tratar a fin de que los propietarios tengan conocimiento y decidan su asistencia.

En este sentido se ha manifestado la reciente sentencia del T.S. de fecha 26-06-95. La falta de cumplimiento de los requisitos legales permiten a cualquiera de los disidentes poder impugnar el acuerdo, siempre en el plazo y siguiendo los trámites del art. 18.3 de la LPH., aunque aquéllos que han aceptado la decisión están totalmente vinculados, porque nadie puede ir en contra de sus propios actos.

18.CONSULTA.- ¿Existe un plazo para la citación de Junta Extraordinaria?

RESPUESTA. El actual art. 16.3 de la LPH., antes el 15, establece que las Juntas extraordinarias se harán con tiempo posible para que llegue a conocimiento de todos los propietarios, pero no exige un plazo determinado, de ahí que, en principio, la citación remitida por fax el domingo para una reunión del lunes por la tarde cumple los requisitos legales.

No obstante, si este propietario vive en el piso o local, o tiene designado otro domicilio en España, la Comunidad está obligada a remitir la convocatoria a este lugar, conforme el art. 9.1 h) de la Ley, de ahí que la convocatoria realizada en la oficina o despacho profesional puede ser nula, porque allí no pudo enterarse y, sobre todo, porque ha existido infracción legal. Se habrá incumplido la Ley y cabe entonces la impugnación judicial, a nuestro entender en base al art. 18.1 a), en el plazo de un año, siendo el procedimiento adecuado el juicio de menor cuantía, a tenor de lo dispuesto en el art. 484.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

19.CONSULTA.- ¿Qué acuerdo será valido para aprobar el arrendamiento de la vivienda del portero?

RESPUESTA. De acuerdo a lo dispuesto en el art. 17.1 de la LPH., el arrendamiento de cualquier elemento común que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, en este caso la vivienda del portero que no se halla en uso, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

20.CONSULTA.- ¿Qué acuerdo será valido para aprobar el arrendamiento de la vivienda del portero?

RESPUESTA. Modificar el sistema de reparto de gastos, pasando de coeficientes a partes iguales en algunas partidas, necesita del acuerdo unánime y, desde luego, la previa propuesta contenida en el Orden del Día, conforme lo previsto en los artículos 17, regla 1ª. Y 16 de la actual LPH.

Por lo tanto, tomada esta decisión por mayoría cuando se aprueba el Presupuesto modificando el sistema, previsto inicialmente por coeficientes, como se venía haciendo hasta ahora, podemos indicar que es contraria a Ley y que si algún propietario impugna el acuerdo en el plazo de un año que establece el artículo 18.1, sin duda que obtendrá éxito judicial y quedará sin efecto el nuevo sistema.

Ahora bien, si ningún propietario impugna la decisión, el reparto diferente tendrá efectividad y obligación, aunque puede ocurrir que, como no se podrá incluir en el Registro este acuerdo por faltar la unanimidad, algún nuevo propietario exija en su momento que se cumpla con la Ley, es decir, a tenor del coeficiente, como establece el artículo 9.1, regla e), ya que no le afectará la modificación como refleja el artículo 5.3.

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