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ASESORÍA
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CONSULTAS FRECUENTES - OBRAS 1.Alteración de fachada con cerramiento 2.Obras de reparación de balcones y terrazas 3.Terraza del edificio - elemento común 4.Licencia municipal para cerramiento de terraza 5.Aprobación modelo de cerramiento 6.Denuncias, daños cerramiento de terrazas 10.Cambio pintura puertas exteriores 11.Obras vigas y patios de luces
1.CONSULTA.- He leído en su pagina que existen sentencias de tribunales en las que se ha establecido que si otro vecino ha alterado previamente la fachada colocando estos cerramientos, no se consideraría alteración si un vecino realiza otro. En mi caso he adquirido un bajo con jardín, en la comunidad hay un ático con una ampliación realizada con un cerramiento de aluminio desmontable, además de en otra terraza de su propiedad tiene un techo bastante grande de madera, y ha elevado la altura de su valla. Otros vecinos tienen numerosas pérgolas, toldos etc... yo voy a realizar un acristalamiento, con una estructura metálica completamente desmontable en mi bajo, con el mismo color del aluminio de las demás ventanas. ¿Podría aplicar dichas sentencias del tribunal supremo como argumento ante la comunidad? ¿me podrían indicar que sentencias son? RESPUESTA. En contestación a su consulta, le informamos que la regla general en materia de propiedad horizontal lo constituye la prohibición de alterar la cosa común en su configuración o estados exteriores, por entender que las modificaciones afectan al título constitutivo y que, por tanto deben tales actuaciones someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. (Art. 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ahora bien, es cierto también que la jurisprudencia ha evolucionado reinterpretando estas normas conforme a la realidad social a que hace referencia el art. 3 del Código Civil, en el sentido de abandonar posturas maniqueistas en relación tanto al concepto de alteración sustancial de la configuración de los espacios donde conviven elementos comunes con privativos, como en relación a la exigencia de consentimiento expreso de la Comunidad de Propietarios, avanzando para ello desde la constatación de situaciones previas, aparentemente queridas por la Comunidad en tanto no dispuestas por las vías oportunas, que desmerecen la voluntad de inalteración y cuestiona los principios de la buena fe, equidad e interdicción del abuso del derecho regulados en el Art. 3 y 7 del Código Civil. Nos referimos tanto a los supuestos de aceptación por la Comunidad
de situaciones de hecho que implican un uso continuado y público (SAP
Guadalajara 8 Marzo 2002 y STS 28 Abril 1992) sin reacción mas o menos 2.CONSULTA.- ¿Los balcones son elementos comunes? ¿Quién debe asumir el coste de las reparaciones de balcones y terrazas? RESPUESTA. Los balcones o terrazas de las distintas viviendas, ya se trate de la primera o de la última planta, tienen la naturaleza de elemento común, salvo que el Título Constitutivo determine otra cosa. Por lo tanto, las obras de reparación serán a cargo de la Comunidad de propietarios, si el daño es en la parte externa de los mismos. Debe recordarse que estas terrazas tienen una doble misión, de forma tal que sirven de cubierta al piso inferior y forman parte, al mismo tiempo, del exterior del edificio, por lo que si bien la superficie interna es de uso exclusivo, sea o no de titularidad privada, en todo caso el exterior, la fachada o el techo, son parte de la estructura del inmueble y como tal comunes. 3.CONSULTA.- La terraza del edificio, ¿es un elemento común? RESPUESTA. La terraza de la última planta, y desde luego si se trata de la cubierta del edificio, aún cuando fuese de uso exclusivo de un propietario, es un elemento común de acuerdo a lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil, por lo que las reparaciones de la misma serán de cargo de la Comunidad por imperativo del art. 10.1 de la LPH., salvo que los daños se debieren a culpa o negligencia de aquél a quien corresponde su uso. 4.CONSULTA.- Me gustaría informarme sobre el cerramiento de una terraza ático, tengo el consentimiento firmado de la comunidad de vecino y ya existen tanto pérgolas como otro cerramiento siguiendo el mismo color de aluminio y todo. ¿Tendré algún problema con el ayuntamiento?, ¿pueden llegar a hacer quitar el cerramiento una vez realizado? RESPUESTA. En cuanto a la consulta planteada, si ya se dispone del consentimiento y autorización por parte de la Junta General de Propietarios; es necesario y conveniente además, el cumplimiento de otro requisito consistente en que efectivamente se solicite y obtenga licencia municipal; lo cual dependerá de cumplimiento de la normativa urbanística del municipio donde se sitúe el inmueble. Es necesario pues, contar con las dos autorizaciones mencionadas; es decir la de la Comunidad de Propietarios y la municipal; ya que efectivamente si no se obtuviese licencia municipal y denunciase algún vecino o particular, cabria el riesgo de que en el correspondiente expediente administrativo que se instruyese al efecto se acordase la demolición del cerramiento una vez realizado este; todo ello dependiendo del número de años de la realización del mismo; ya que en general las infracciones urbanísticas suelen prescribir a los cuatro años. 5.CONSULTA.- Ayer fui a la primera junta de propietarios de mi edificio, y se planteo el cerramiento de las terrazas o balcones, en los pisos bajos ya las ventanas de las habitaciones están con cerramiento, diseñadas por el arquitecto del edificio, quien ha enviado un modelo de cerramiento para los balcones a la propiedad iguales a los de las ventanas de los dormitorios. Mi pregunta es la siguiente: ¿Si el edificio ya tiene un modelo de cerramiento se les puede permitir poner otro diferente? RESPUESTA. La aprobación de un modelo de cerramiento en una de las primeras juntas, por lo general tiene por objeto que todo el Edificio en su conjunto guarde uniformidad. En estos casos en los que ya existe un modelo previo de cerramiento predeterminado, no impide que pueda aprobarse en Junta de Propietarios un modelo diferente, aún cuando deberá tener en cuenta las dificultades añadidas para que el nuevo acuerdo se pueda adoptar. 6.CONSULTA.- Vivo desde hace 11 años en un ultimo piso de
mi propiedad con terraza cerrada que puso la anterior dueña sin
consentimiento de la comunidad. De vez en cuando algín vecino me ha
dicho que es ilegal y que me iba a denunciar pero hasta hoy han sido
solo palabras. Hay un trozo de la terraza que no esta acristalado
creando un pasillo abierto cerca de la barandilla por donde esta el
sumidero de la misma. La vecina de abajo tuvo goteras y yo he pagado
hasta ahora todas las goteras ocasionadas por la parte exterior de mi
terraza que queda sin acristalar (cambio de sumidero,
impermeabilización de pasillo de suelo por filtraciones etc..). Mi
pregunta es: Quien tiene que pagar las averías por goteras de la
terraza, la comunidad o yo? Yo lo hago de buena fe ya que esta
acristalada y me da miedo que me denuncien. ¿Cuánto tiempo tiene que
pasar para que no me puedan decir que quite el acristalamiento? Puedo
una vez que haya pasado el tiempo para que sea un hecho consentido
arreglar/cambiar mi acristalamiento por otro? Es posible que en los
estatutos este obligada a pagar averías de terraza (no los he RESPUESTA . Para poder contestar la pregunta respecto a la incumbencia de los gastos de reparación de la terraza, habrá que examinar la escritura de constitución por si respecto su componente se estableciera alguna normativa particular al respecto. Sin perjuicio de lo anterior y con respecto aquellas terrazas de uso privativo, en ocasiones existe pronunciamientos judiciales en los que dada la escasa entidad de la reparación, obligan a su reparación o mantenimiento a quien hace uso de la misma. Si por el contrario la reparación es de entidad; es decir de carácter estructural dicha reparación incumbiría a la Comunidad. En cuanto a la segunda pregunta relativa al tiempo que debe
transcurrir para que no le denuncien, le significo que no existe plazo
concreto y determinado, ya que todo dependerá de las circunstancias
concurrentes. No Habrá de revisar pues el contenido de las actas de los últimos once
años, por si existieran reclamaciones en 7.CONSULTA.- Tengo un ático con una terraza de uso privada, la terraza esta dividida con respecto la azotea con una chapa de hierro y yo lo que he hecho es quitarla y levantar un muro. Los vecinos han protestado y quieren que la quite, ¿la debo quitar o hay alguna forma de legalizar el muro?. RESPUESTA. El levantamiento de un muro, en sustitución de la
chapa de hierro en la terraza de uso privativo, conllevaría, en
principio una alteración de la estructura o configuración del estado
exterior; ya que para la realización de dicha obra debería haberse
solicitado y obtenido antes de su ejecución autorización comunitaria
en la correspondiente junta de propietarios. Lo aconsejable en estos
casos es recabar la mencionada autorización a la Comunidad en junta de
Propietarios; ya que de lo contrario podría 8.CONSULTA.- Un problema de terrazas en una casa. Mis padres viven en una casa en el pueblo en la primera planta, y mis tíos viven debajo. En la planta donde viven mis padres hay una terraza que esta sin cubrir, que sirve de cubierta para la casa de abajo, el año pasado ya dio problemas porque cuando llovía calaba en la planta de abajo, se volvió a enladrillar y pintar la terraza, pero este año ha vuelto a pasar lo mismo. Me gustaría saber si las dos partes deben de correr con los gastos del arreglo de la terraza. RESPUESTA. En mi opinión el arreglo de la terraza que a su vez sirve de cubierta a la vivienda del piso inferior, salvo que las escrituras de cada una de las viviendas digan lo contrario, constituye un elemento común de la Edificación, por lo que ambas partes deberán sufragar los gastos que comporte su arreglo. 9.CONSULTA.- Somos una comunidad de 6 chales. Todas las casas son iguales en estructura y en colorido. Pero un propietario la ha cambiado de color y la ha pintado con dibujos. ¿Tiene derecho a hacerlo o tiene que respetar al resto de vecinos? RESPUESTA. De conformidad a lo dispuesto en el Art. 396 del Código Civil que tiene por objeto la enumeración ejemplificada de los elementos comunes del Edificio, señala entre los elementos de carácter común, las "... fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores". Por su parte, el Art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuanto no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores..". A la vista de lo anterior y sin perjuicio, de lo que se pueda establecerse en la escritura de obra nueva y división horizontal, en mi opinión no puede cambiarse de color la fachada, ya que ello supondría una alteración de la configuración o estado exterior. 10.CONSULTA.- Quisiera saber si un vecino por su cuenta, puede cambiar el color de su puerta sin contar con la opinión de los demás vecinos. La mencionada puerta esta justo en el bajo del edificio, por lo tanto es vista por todo el que entre en la vecindad. ¿No rompe esto con la estética del edificio?. ¿La parte de la puerta exterior de cada casa, es propiedad también de la comunidad?. RESPUESTA. Para analizar si es posible o no que el vecino del bajo pueda cambiar el color de su puerta, es necesario que analice la escritura de obra nueva y división horizontal por si hubiera algún tipo de norma en este sentido. Como quiera que en su consulta no señala si el propietario del bajo lo es de una vivienda o de un local, he de indicarle que en el hipotético supuesto de que se tratase de un local, es frecuente que el propio título constitutivo de la división horizontal pueda contener algún tipo de norma en este sentido. En todo caso, en el supuesto de tratarse de un local existe un criterio jurisprudencial permisivo para dichos cambios en estos supuestos. Por otra parte el Art. 396 del Código Civil que tiene por objeto la
determinación ejemplificativa de los elementos comunes del Edificio
señala dichos elementos ( comunes): " … las fachadas con los
revestimientos exteriores de terrazas balcones y ventanas, incluyendo
su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y
sus revestimientos exteriores". A la vista de lo anteriormente
indicado, y con las matizaciones expuestas, en mi opinión, en el
supuesto de una vivienda de planta baja, su propietario no podría
cambiar el color de una puerta de conformidad a lo dispuesto en el
Art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, puesto que ello podría
conllevar un menoscabo de la configuración o estado exterior del
Edificio, dependiendo del alcance de 11.CONSULTA.- Acabo de comprar una planta baja donde antes había sido todo una casa de tres plantas del 1900 y ahora tras una división horizontal, consta de tres pisos. Mi vivienda se trata de los bajos (únicos en la planta) con entrada independiente y un coeficiente respecto al edificio del 35% (pero todavía no existe ni ha existido comunidad de vecinos). Mi planteamiento es el siguiente: estamos empezando algún proyecto de reforma y hemos despejado un falso techo que había en una de las habitaciones donde nos encontramos con vigas de madera algo deterioradas (dado que la casa es antigua) pero con dos grandes vigas de hierro transversales debajo haciendo de soporte las cuales se introdujeron hace unos 10 años según comenta el antiguo propietario. Nuestra pregunta es que como queremos la opinión de un profesional respecto al estado de las mismas, si éste nos dijera que hay que tratarlas, ¿el coste sería únicamente nuestro? O también debe asumir el gasto el vecino de arriba puesto que soporta su vivienda? Otra pregunta es, ya que aun no se ha establecido ninguna comunidad pero ahora estamos preparando para hacerla, nosotros queremos sanear las paredes de nuestro patio (patio de luces de uso privativo), y aunque se formalizase la comunidad en breve, esta claro que no hay un fondo todavía para cubrir ningún gasto. Debemos esperar a hacer la comunidad y sanear todo el patio incluso las paredes de los dos vecinos y repartir gastos? O podemos hacer la reparación sin miedo y si después ellos quisieran arreglar su parte, nosotros estaríamos excluidos de los gastos por haber hecho nuestra zona con antelación? Pasaría lo mismo con la fachada si nosotros la arreglamos ahora? RESPUESTA. La reparación apuntada es decir de la viguería del Edificio constituye uno de los elementos estructurales del Edificio y por tanto cada propietario debería contribuir proporcionalmente a su reparación con arreglo a la cuota asignada. Ello no quiere decir que Vd. pueda efectuar la reparación sin más, ya que debe someterlo al acuerdo del resto de convecinos, a fin de que todos los propietarios, se puedan pronunciar sobre la aprobación del presupuesto que estimen más idóneo. En cuando a su segunda consulta considero que efectivamente deberían reunirse los dos o tres propietarios y adoptar el acuerdo de reparación de las paredes del patio de luces aún cuando sea de uso privativo; ya que si Vd. anticipara el pago de la reparación de su patio de luces sin contar con el resto, después podría tener problemas si posteriormente si los otros propietarios, lo repararan y decidiesen reclamarle a Vd. la parte proporcional dependiendo del tiempo transcurrido. También podrían acordar todos Vds. que cada uno asume la reparación de su patio de luces, eximiendo al resto de la contribución en el resto de patios.
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