Polastur. Asesoría. Administración de Fincas

RESPUESTA. Ante los ruidos que proceden de una vivienda arrendada, habrá que comprobar si aquellos contravienen las disposiciones generales sobre actividades molestas conforme señala el art. 7.2 de la LPH., en este caso a través de una medición de decibelios; si realmente se producen, el Presidente de la Comunidad debe requerir directamente para la cesación de los mismos a los ocupantes del piso, bajo el apercibimiento de iniciar acciones judiciales, contando aquellos con plena legitimación pasiva en el proceso, y sin que en ningún caso sea necesario la previa denuncia a la Policía, sino que como señalábamos con anterioridad lo importante es que los ruidos vayan en contra de las Disposiciones generales sobre actividades molestas.

2.CONSULTA.- Desearía por favor me dijeran como puedo reclamar al presidente de la comunidad de vecinos, por los molestos ruidos producidos por otro de un piso continuo.

RESPUESTA. Sería conveniente remitiese Vd. un escrito al Presidente de la Comunidad indicándole las molestias que Vd. viene padeciendo por los ruidos del piso contiguo, y en todo caso solicitándole -si Vd. lo considera oportuno - que en la próxima Junta a convocar incluya como un punto del orden del día
el tema de las molestias por los ruidos.

3.CONSULTA.- Nuestro portal está dividido en dos partes de uso exclusivo, uno para oficinas y otro para viviendas; es el mismo número pero con entradas diferentes. Queremos arreglarlo, pero surgen las dudas en el momento de asumir los gastos. Puesto que el portal está dividido en dos, ¿Se dividen los gastos en dos o se paga según coeficiente la obra completa?

RESPUESTA. En cuanto al arreglo del portal que se encuentra según Vd. dividido en dos zonas o partes; una para uso exclusivo de viviendas y otra para locales, la forma de asunción de los gastos debe serlo en mi opinión con arreglo a la normativa que se establezca en la propia escritura de división horizontal. Si la reparación afecta a ambos portales, deberá adoptarse previamente el correspondiente acuerdo entre los propietarios afectados por ambos portales (viviendas-oficinas). Si la escritura de obra nueva no estableciese ningún criterio especial, la forma de participación lo sería con arreglo a la cuota de participación.

4.CONSULTA.- ¿Que consideración tienen los buzones para la correspondencia instalados en el portal del edificio?. ¿Son propiedad común o privada de cada propietario?

RESPUESTA. La instalación de buzones en portales se impuso con carácter obligatorio por Decreto de 18 de enero de 1962. Hoy en día las disposiciones sobre estos casilleros aparecen recogidas fundamentalmente en el Reglamento del servicio de correos de 14 de mayo de 1964, Orden de 14 de agosto de 1971 y Resolución de 23 de julio de 1977.

La obligación de instalar casilleros para el reparto de correspondencia afecta a la totalidad de propietarios del edificio, quienes -en su conjunto- deberán sufragar los gastos que origine la citada instalación, correspondiéndose la misma con un número de buzones igual al de viviendas y locales que conforman la finca.

Tal es la obligación de instalar buzones por parte del conjunto de condóminos que una vez agotados los plazos fijados para ello por el Servicio Postal, será este organismo quien procederá a su ejecución forzosa en la forma prevenida en los artículos 104 y siguientes de la Ley de procedimiento administrativo, siguiéndose al efecto las normas que se detallan en el Reglamento del servicio de Correos de 29 de mayo de 1972.

Consecuentemente con todo lo dicho, habrá de considerarse a esos casilleros como elemento común en cuanto que su instalación es obligatoria y su coste se ha de sufragar por el conjunto de propietarios, participando todos ellos por igual en el importe de la instalación salvo que por la junta se acordase otra forma de contribución.

A pesar de su calificación de elemento común, cada uno de los copropietarios tendrá un derecho de uso exclusivo y excluyente sobre un concreto buzón de los instalados, en cuanto que el destino del grupo de casilleros es servir para el depósito y entrega de correo postal de forma individual a cada uno de los miembros integrantes de la finca.

5.CONSULTA.- Me han dicho que no es legal que haya instalados tendales que den a la calle, y que, por lo tanto, sólo son legales aquéllos que dan a un patio de luces o los situados dentro de la vivienda ¿es así?

RESPUESTA. Efectivamente por regla general las ordenanzas municipales, o bien la propia normativa contenida en el plan general municipal de ordenzación urbana, suelen establecer prohibiciones para instalar tendederos que recaigan directamente a la vía publica, estableciendo al propio tiempo lugares específicos donde puede realizarse tal menester.

6.CONSULTA.- ¿La avería de un telefonillo es cubierta por la comunidad?

RESPUESTA. La reparación de la avería de un telefonillo que se encuentre instalado en el interior de una vivienda debe soportarla directamente el propietario afectado, sin que pueda reclamar su importe a la Comunidad.

7.CONSULTA.- En un edificio se unifican cuatro pisos en uno.... se piensa arreglar el cuarto de los contadores de electricidad.... ¿Qué parte le tocaría pagar al propietario de dicha unificación, por un contador o por cuatro?

RESPUESTA. En mi opinión la contribución en el arreglo del cuarto de contadores de un propietario que tiene cuatro pisos unidos debe efectuarse con arreglo a la cuota de participación de cada uno de las viviendas, aún cuando las tenga unificadas, todo ello de conformidad a lo dispuesto en el Art. 9.1 de la LP.H.

8.CONSULTA.- Soy una propietaria de un primer piso que por uno de los lados da a un patio interior, hace menos de un año se realizó una obra para acondicionar fachadas y patios interiores, en el suelo de mi patio pusieron tela asfáltica y la porquería se va acumulando y no se puede limpiar, en los otros dos patios pusieron baldosas, quisiera que alguien me ayudara a saber si en mi zona también puedo solicitar que la comunidad ponga baldosas ya que una de las habitaciones que da al patio es la cocina y no hay quien abra las ventana por la porquería que hay en el patio.

RESPUESTA. Sería conveniente en este sentido, se dirigiese directamente al Presidente o Administrador de la Comunidad para exponerle la situación de insalubridad que según Vd. padece el patio, a fin de que en una Junta
de Propietarios, incluya como un punto del orden del día el tema por Vd. planteado, justificando la conveniencia de colocación de baldosas por motivos sanitarios o de salubridad.

9.CONSULTA.- Tengo la vecina del 1º que tiene un perro pequeño el cual se hace sus necesidades en la terraza, y parece ser que le molesta a la del 2º, ¿Puede tener la del 1º un perro haciéndose sus necesidades la terraza? y si alquna vez se votó que sí ¿Se puede volver a votar que no?

RESPUESTA. Una de las obligaciones de todo propietario dentro del marco de la Ley de Propiedad Horizontal es el de mantener en buen estado el inmueble e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a la Comunidad o a los otros propietarios. La cuestión planteada se enmarca dentro de lo que podríamos denominar relaciones de vecindad, y por tanto la vecina que tiene el perro tiene la obligación de mantener limpio el patio, a fin de evitar molestias.

Como vía práctica en el supuesto de que no atendiese el requerimiento sería conveniente que la persona que se sintiese perjudicada formulase la correspondiente reclamación o denuncia ante el Departamento, ya sea municipal o autonómico de Sanidad, a fin de que se verifique la situación expuesta, y pueda efectuar los requerimientos o apercibimientos legales a que hubiere lugar, en el supuesto de que la terraza no reúna las
condiciones óptimas de salubridad.

10.CONSULTA.- Me gustaria saber si esta prohibido esparcir productos nocivos como los polvos que usan las comunidades de vecinos para matar a las cucarachas fuera de las instalaciones de nuestra comunidad, lo que viene a ser que si esta permitido poner ese tipo de sustancias en la via publica y no dentro de nuestra comunidad.

RESPUESTA. La Comunidad única y exclusivamente tiene competencia para el esparcimiento de productos nocivos en el tratamiento de plagas de cucarachas y otros insectos dentro de su perímetro. Cuestión distinta es que para la efectividad del tratamiento o fumigación suelan afectar a zonas colindantes. No obstante en algunos municipios suelen disponer de un servicio municipal para realizar este tipo de tratamientos en zonas recayentes a la vía pública.

11.CONSULTA.- Vivo en un edificio que consta de 5 vecinos, de los cuales 4 tenemos plaza de garaje, 3 cerradas y 1 abierta, que es la mía. Mi problema es con uno de ellos, puesto que aparte de tener la plaza mas grande y cerrada aparca otro coche delante de su puerta , aparte un remolque y diversos materiales de construcción que generan gran suciedad…todo esto no molesta a la hora de sacar ningún coche pero creo que no puede estar así puesto que es un espacio comunitario y como dije, genera suciedad y mal aspecto… Aparte de todo esto, lava sus dos coches en el propio garaje con agua que pagamos toda la comunidad puesto que no tenemos contadores individuales… Hasta que punto se puede hacer esto? Puedo exigirle como presidenta de la comunidad que quite todo lo que tiene delante de su puerta de garaje, puesto que no es suyo y no le ha pedido permiso a nadie y exigirle que no vuelva a lavar sus coches en el garaje ya que una de las paredes del garaje tiene restos de humedad precisamente por ello?

RESPUESTA. SI Vd. como Presidente piensa convocar Junta de Propietarios en breve, es conveniente que introduzca un punto en el Orden del Día como por eje. " Dar cuenta del uso indebido de la utilización sobre elementos comunes del Edificio así como de los desperfectos o humedades causadas. Prohibición de lavar coches en el interior del garaje. Acuerdos" a fin de que los propietarios se puedan pronunciar sobre el particular, mediante el correspondiente acuerdo comunitario.

Una vez adoptado dicho acuerdo, el Presidente amparándose en el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, es cuando está en mejores condiciones de requerir amistosamente al causante de la utilización indebida de los elementos comunes y para que no lave el coche. El acuerdo deberá adoptarse en el sentido de que se faculta al Presidente para requerir al propietario de la plaza de garaje número __ todos los enseres existentes en elementos comunes no autorizados, con el apercibimiento de que de no verificarlo los retirará la Comunidad a su costa. Para dicha retirada debe notificar el acta fehacientemente.

Respecto los daños por humedades causados, sería conveniente se presentase un presupuesto o informe de reparación a fin de acordar reclamar su reparación al causante de dichos daños. Si pese a lo anterior el copropietario sigue sin hacer ni caso el único remedio para evitar todo lo anterior es acudir a la costosa vía judicial.

12.CONSULTA.- En nuestra comunidad de propietarios existen humedades en los trasteros de una vecina, estas humedades son causadas, se suponen por problemas de aislamiento de la estructura al estar estos trasteros pared con pared con el jardín privado de un vecino. Hará un año se arregló una pared con humedad del parking comunitario , estos trabajos fueron pagados por la Comunidad, levantando todo el jardín del vecino y arreglando el daño producido.
Ahora estamos hablando de humedad en trasteros privados. Mi pregunta es la siguiente:
Si el trastero es un bien privado y se supone que el daño proviene del jardín privado y no comunitario, ¿la Comunidad debe afrontar esta reparación?o bien se debe de arreglar entre las compañías de seguros entre ambos propietarios.

RESPUESTA. A la vista de los precedentes existentes en la Comunidad en cuanto a la realización de una reparación efectuada en el parking comunitario, en mi opinión el tratamiento del trastero no dista del anterior, ya que en definitiva tiene el mismo objeto que el anterior, es decir evitar humedad. Sería pues la Comunidad quien debería afrontar la reparación, aún cuando se trate de trasteros privados, ya que dicha reparación ( en
evitación de humedades) afectaría probablemente a elementos comunes del Edificio, normalmente muros de carga respecto los cuales el propietario individual no tiene ningún tipo de intervención.

Difícilmente las compañías de seguros suelen cubrir este tipo de siniestros. El propietario del seguro debería dar el correspondiente parte a su compañía a fin de reclamar los daños o desperfectos que le hubiese ocasionado en los enseres depositados en su trastero, a fin de que su aseguradora, una vez le abone a Vd. dichos daños ( de existir cobertura en la póliza para ello) pueda repetir; es decir reclamar su importe a quien corresponda ( causante del daño), ya sea la propia comunidad o vecina.

13.CONSULTA.- Soy propietaria de un piso que tiene una pérdida de agua en el baño desde el piso de arriba, desde hace un año. Comunicada la propietaria del piso de arriba (hace un año y luego sucesivamente) me va dando excusas de que el seguro no le cubre los gastos y sigue dando largas al asunto. Puedo denunciarla en el Juzgado para obligarla a realizar los arreglos pendientes que generan la pérdida?

RESPUESTA. Efectivamente, si los daños que se le están ocasionando en su vivienda provienen de una pérdida del baño del piso superior al suyo, y lleva tanto tiempo aguantando, es conveniente que demande judicialmente, siendo aconsejable acompañar a la demanda un informe de un arquitecto técnico o aparejador, que indique la procedencia de la avería: y evalúe económicamente el importe de los desperfectos que se le han ocasionado en
su vivienda, ya sea en pintura, carpintería etc. etc.

Existe otra vía aconsejable, que es denunciar a su vecina directamente ante el departamento de conservación de inmuebles del Ayuntamiento donde Vd. resida a fin de que los técnicos municipales inspeccionen in situ su vivienda y requieran al denunciado para la reparación de la fuga con los apercibimientos legales a que hubiere lugar.

14.CONSULTA.- Vivo en un edificio y unos pisos mas arriba están haciendo obra desde hace unos meses y nos dejado la escalera hecha una pena, que por cierto estaba recién pintada y quería saber si puedo yo como vecina o la comunidad de propietarios reclamar al vecino ha estropeado la escalera para que deja la escalera como estaba, es decir, que pague los desperfectos ocasionados y la deje como estaba.

RESPUESTA. Efectivamente existe la posibilidad de reclamar al comunero o propietario causante de los daños en la escalera los desperfectos ocasionados. Aún cuando un comunero o propietario puede reclamar; es decir está legitimado para reclamar los daños, siempre y cuando no actúe en nombre e interés propio; aconsejo que dicha reclamación se canalice a través de la Comunidad de Propeitarios.

Como primera medida aconsejo se incluya este tema relativo a los daños en un punto del orden del día, obteniendo previamente un presupuesto de reparación de los daños ocasionados. Por supuesto es conveniente que en dicha Junta se establezca la autoría de dichos daños; es decir el causante de dichos daños, ya que ello facilita mucho la labor en orden a una posterior reclamación judicial se fuera necesario.

15.CONSULTA.- Vivo en un duplex adosado, en el que hay una terraza en lo alto de mi planta de arriba, pertenece a otra vivienda que se accede por la calle de atrás. Desde hace 5 años (desde que nos entregaron las viviendas) cuando llueve hay filtraciones y la comunidad de propietarios había dicho que era un elemento común y que se repararía. El año pasado me pintaron todo lo que se había manchado por las humedades, se hizo cargo la comunidad y que posterior se solucionaría. Como me he vuelto a mojar he llamado al administrador y me ha dicho que ya no lo van ha arreglar por que en junta extraordinaria se presento los presupuestos que había y no se han aprobado ya que se ha decidido no hacerse cargo. El administrador me dice que los denuncie que estoy en mi derecho por que por ley me lo tienen que solucionar. No se si en verdad es cargo de la comunidad o del vecino de arriba? y si denunciarlo me va ha costar más que la reparación?

RESPUESTA. En primer lugar, es conveniente antes que nada que le pida al Administrador de su Comunidad una copia de la escritura de obra nueva y división horizontal y compruebe que no existe ninguna norma especial que desvirtúe el carácter común de dicha terraza. En este sentido, el art. 396 del Código Civil señala entre los elementos comunes del Edificio, la cubierta.

Si ello es así, y existen precedentes en la Comunidad en cuanto a la asunción de diversas reparaciones en la terraza, ( se entiende que la Comunidad asume las reparaciones porque constituye un elemento común de la edificación y en este sentido la Comunidad no puede ir válidamente en contra de sus propios actos) es conveniente le pida Vd. a su administrador copia de dichas facturas abonadas por la Comunidad, a fin de tener un importante elemento de prueba de cara al posterior proceso judicial si fuera necesario.

Le aconsejo que formule en primer lugar una denuncia al departamento de conservación de inmuebles de su Ayuntamiento, contra su Comunidad a fin de que en vía administrativa pueda conseguir la reparación, sin necesidad de pleitos. Si por cualquier circunstancia no le hiciesen caso sería conveniente contactara con un arquitecto y/o aparejador encomendándole una informe técnico sobre el particular.

Con todo ello debería formular un requerimiento por conducto notarial a la Comunidad o por vía de burofax con acuse de recibo con certificado de texto, conminándole a la reparación, dado un plazo transcurrido el cual pueda Vd. acudir a la vía judicial, por incumplimiento de lo dispuesto en el Art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cuyo tener es obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales , de estanqueidad habitabilidad , accesibilidad y seguridad.

En definitiva lo que le propongo es que intente agotar todas las gestiones amistosas, mediante acta notarial, reclamación administrativa al departamento antes señalado, escritos reclamando la reparación al Presidente y administrador de la Comunidad para que en el caso de que fuera necesario demandar, Vd. acredite ante el Juzgado documentalmente dichas gestiones, a fin de que de este modo puedan condenar en costas a la Comunidad. También es aconsejable de parte de siniestro a su seguro, si es que dispone del mismo.

16.CONSULTA.- En las urbanizaciones de chalets, ¿puede aplicarse la Ley de Propiedad Horizontal?

RESPUESTA. Hay Comunidad desde el momento en que existen elementos o servicios comunes, como antenas TV., según establece el artículo 392 del Código Civil.

17.CONSULTA.- La Mancomunidades de Propietarios tras la Ley 8/1999 de 6 de abril.

RESPUESTA. El agruparse en una o varias Comunidades de propietarios, no es más que una facultad que la Ley atribuye a las Comunidades, que a su vez tengan elementos comunes y que formen lo que se conoce como Urbanización Conjunto Inmobiliario, que está contemplada en el actual artículo 24.2 b) de la LPH., y que traerá consigo la obligación del Registrador de la Propiedad de admitir el documento público que reúna los requisitos oportunos, es decir, donde se acredite que el acuerdo ha sido de la totalidad de los Presidentes, con previo acuerdo de la mayoría de cada Comunidad.

En el supuesto de que no se haya optado por esta agrupación, nada impedirá que se continúe con el mismo funcionamiento que hasta la fecha, es decir, con la reunión de todos y cada uno de los propietarios que integran la referida Mancomunidad, funcionando como una sola Comunidad.

18.CONSULTA.- Vivo en una barriada en la que los jardines que la rodean son públicos, más de las tres quintas partes de los propietarios estamos de acuerdo en pagar el mantenimiento de dichos jardines y algunos vecinos van a impugnar porque dicen que son públicos y que los debe arreglar el ayuntamiento. ¿Qué posibilidades tienen de ganar cuando se celebre el juicio? Teniendo
en cuenta que después de muchas reuniones con el alcalde tenemos clarísimo que el ayuntamiento no se hace cargo, tan solo nos ayuda con una subvención anual. ¿Podemos denunciar a la comunidad de propietarios los que estamos a favor por no llevarse a cabo el acuerdo?

RESPUESTA. Si los jardines que rodean la Comunidad son públicos, la obligación legal para su mantenimiento corresponde al Ayuntamiento. La obligación legal de cada propietario de un edificio es la contribuir a los gastos generales del inmueble y no otros que no le pertenecen por no ser de su titularidad. Es por ello por lo que en el supuesto de que se decidiese demandar a la Comunidad, nos encontraríamos ante un procedimiento de dudoso éxito con el riesgo añadido de los gastos que el procedimiento podría comportar. Es por ello por lo que la línea a seguir debería ser demandar al Ayuntamiento ante la jurisdicción contencioso administrativa para obligar al
ayuntamiento al cuidado y mantenimiento del jardín publico.

19.CONSULTA.- En todo el edificio hay varias terrazas, en las diferentes viviendas. Varios vecinos están colocando soportes para colgar macetas en la cara exterior de las barandillas de las terrazas. ¿Se pueden colocar? Si una de esas macetas se cae y provoca un desperfecto o hace daño a alguien, ¿el responsable es el propietario o la comunidad? Si fuese responsable el propietario y no tuviese seguro ¿tendría que responder la comunidad?

RESPUESTA. La colocación de macetas en la cara exterior de las barandillas de las terrazas dependerá de lo que disponga la normativa urbanística de su Ayuntamiento, la cual podrá consultar en la oficina que su Ayuntamiento tenga establecida para tal menester.

Dado que la colocación de las macetas la están efectuando los propietarios a título particular, en caso de existir algún tipo de siniestro o daño, la responsabilidad en principio recaerá sobre el propietario que la instale. La existencia o no de seguro en modo alguno modifica el régimen de responsabilidad, que en todo caso recaerá sobre el causante del daño, en este caso el propietario particular. No obstante lo anterior, es conveniente revise las condiciones generales y particulares de la póliza de su comunidad.

20.CONSULTA.- Primero tengo un duplex y el tema es que la comunidad se va a formar y a parte de los duplex, tenemos el cuarto de telecomunicaciones en un edificio que hay al lado de seis viviendas, En la última reunión se habló de hacer una comunidad conjunta con el edificio, pero muchos no estamos de acuerdo, entonces también quieren hacer un seguro para la comunidad, al que nos oponemos otros tantos. En fin quiero preguntar antes de hacer la comunidad ¿dónde se registra? ¿Se puede pagar una cuota al edificio por el cuarto de telecomunicaciones y antena, y hacer una comunidad independiente del edificio? Cada duplex tiene su seguro de continente y contenido. Es obligatorio hacer un seguro de comunidad con el edificio? Gracias y espero sus prontas noticias antes de la próxima reunión de propietarios.

RESPUESTA. La Comunidad de Propietarios se inscribe en el " Registro de la Propiedad. El título por el que se constituye la propiedad horizontal se denomina título constitutivo el cual además de describir el inmueble en su conjunto, también cada uno de los pisos o locales del inmueble a los que se asigna un número correlativo. La citada descripción del inmueble debe expresas los servicios e instalaciones con que cuente el mismo, además de las exigidas por la legislación hipotecaria. Es en dicho título donde por imperativo legal debe contener la cuota de participación que corresponde a cada piso o local..

El citado título constitutivo lo suele realizar el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos. Quiere decirse con todo ello que en principio cualquier modificación de las reglas contenidas en dicho titulo debe efectuarse por unanimidad. Es por ello por lo que para poder contestar a la pregunta formulada debe examinarse dicho título y las reglas contenidas en el mismo, especialmente las relativas al cuarto de telecomunicaciones y antena, pero en principio ello no es posible por las razones anteriormente apuntadas, ya que ello supondría modificar dichas reglas.

En cuanto al seguro de la Comunidad, es conveniente que la Comunidad contrate dicho seguro, a fin de evitar las consecuencias indemnizatorias en el supuesto que existiese un siniestro en la Comunidad. Es por ello por lo que es conveniente asegurar el edifico frente a los riesgos en caso de incendio y responsabilidad civil sobre todo.

21.CONSULTA.- Una vecina de mi comunidad, propietaria de un piso y dos parcelas de parking en el mismo edificio, ha alquilado su piso. En la última reunión de propietarios de parking , se le ha reclamado de que no puede usar la puerta de entrada de la calle , ni el ascensor que conduce al parking, ya que no reside en la vivienda. ¿Hay alguna ley que niegue la entrada a un propietario?

RESPUESTA. El mero hecho de que una persona no resida en la vivienda, no es causa justificativa para que no pueda usar la puerta de la entrada ni el ascensor, ya que a nadie se le puede impedir el uso de servicios comunes. No obstante lo anterior, es conveniente se compruebe la posible existencia de dos comunidades distintas; es decir una para las viviendas y otra para los garajes por si en la normativa estatutaria de alguna de
ellas se estableciera alguna prohibición sobre el particular.

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